O telefone toca meses após o falecimento do patriarca. Do outro lado da linha, um dos herdeiros, visivelmente estressado, pergunta ao corretor de confiança da família: “Como é que eu vendo esse galpão se o meu irmão não assina o documento?”. Esse é o começo clássico de uma história onde o patrimônio, construído com décadas de suor e privações, deixa de ser uma benção para se tornar o epicentro de uma guerra familiar. Muitas famílias acreditam que ter uma dezena de escrituras guardadas no cofre é sinônimo de segurança absoluta. No entanto, a gestão de uma carteira imobiliária sem um planejamento sucessório estruturado é uma bomba relógio. O problema central não é a falta de bens, mas a falta de liquidez e a divergência de perfis entre quem construiu o império e quem o recebe. Imagine o cenário: um portfólio composto por três imóveis comerciais antigos, dois apartamentos de alto padrão e alguns terrenos em áreas de expansão urbana. Enquanto o fundador tinha paciência para esperar a valorização de longo prazo e estômago para lidar com inquilinos inadimplentes, os herdeiros podem estar em momentos de vida distintos. Um precisa de dinheiro imediato para pagar dívidas, outro mora no exterior e não quer saber de IPTU atrasado, e o terceiro quer transformar tudo em investimento financeiro de alta liquidez. Sem uma estratégia prévia, o primeiro grande baque é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Em muitos estados brasileiros, a alíquota pode chegar a 8%. Se a família não tiver dinheiro em caixa para pagar o imposto e as custas do inventário, a solução costuma ser a venda desesperada de um dos ativos. É aqui que o mercado imobiliário pune os despreparados: um imóvel vendido às pressas para gerar liquidez imediata costuma sair por 20% ou 30% abaixo do valor de avaliação de mercado. Onde a gestão costuma falhar: Documentação irregular: Imóveis sem averbação de reforma ou com pendências no registro de imóveis travam qualquer tentativa de venda rápida ou financiamento bancário pelo comprador. Vacância prolongada: Herdeiros em conflito raramente concordam sobre o valor do aluguel ou sobre quem deve pagar as reformas necessárias (o famoso home staging ou manutenções estruturais), deixando o imóvel degradar. Falta de visão de portfólio: Tratar cada casa ou sala comercial como um item isolado, em vez de gerir a carteira como uma unidade que precisa de diversificação e giro. Uma solução que tem ganhado força entre investidores inteligentes é a constituição de uma Holding Imobiliária. Em vez de os imóveis estarem no CPF do patriarca, eles pertencem a uma empresa cujas quotas são distribuídas aos herdeiros, muitas vezes com cláusulas de usufruto e impenhorabilidade. Isso evita que o falecimento do titular paralise a gestão dos aluguéis e a administração do dia a dia. Lembro-me de um caso prático na região central de São Paulo. Uma família possuía um prédio inteiro de escritórios. Com a morte do proprietário, os quatro filhos passaram três anos discutindo se deveriam modernizar o elevador ou vender o ativo. Nesse período, a vacância subiu de 10% para 60%. O prédio, que valia milhões, tornou-se um sorvedouro de condomínio e taxas. Se houvesse um acordo de sócios pré-estabelecido, a decisão teria sido técnica, baseada em indicadores de rentabilidade, e não em mágoas pessoais.
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